直达期货

自2020年以来，全球局限内的疫情袭击、消费习惯的数字化转型以及远程事情模式的普及，都对商业地产造成了深远的影响。

空置率上升、租金下降、投资回报率降低等一系列连锁反映，使得这个曾经被视为稳固收益泉源的领域，现在不得不面临“隆冬”。

尤其是一线都会的写字楼，泛起了大量的空置，空置率飙升至十多年来未曾有过的高位，租金水平跌至近十余年的谷底。

数据显示，2023年底，北上深的写字楼空置率均跨越了20%。其中，深圳*写字楼空置率跨越26%，上海和北京的相靠近，划分为21.8%、21.7%。

进入2024年*季度，北京、上海、广州、深圳的空置率划分为18.3%、15.77%、18.4%、27.0%。环比上一个季度有所回落，但整体依然处于高位。

商业地产需求不振，带来的直接效果是租金的大跳水。

感恩梁行的数据显示，停止2024年一季度末一线都会写字楼租金平均每月为216元/平方米，同比下降了5.7%。约莫已经下滑至2011~2012年水平。

其中，空置率最高的深圳，凭证克而瑞团队调研，2024年Q1的平均租金为165.9元/平方米，回到了11年前的水平。

除了居高不下的空置率和断崖式下跌的租金，另一个值得关注的指标是“净吸纳量”，也就是“新租面积 扩租面积-退租面积”，用来评估写字楼的市场供需情形。

从最近两年的数据来看，一线都会的写字楼净吸纳量泛起了暴跌的趋势。

从2021年到2023年，北京*写字楼的净吸纳量由101万平方米锐减至12.7万平方米，降幅高达87%。

同样地，上海的这一指标也从136万平方米骤降至39万平方米，削减了约71%。

而深圳的情形亦不容乐观，其*写字楼的净吸纳量从84万平方米下降到22万平方米，缩水比例到达74%。

总体来看，北上深的*写字楼在已往2年的需求规模缩减了70%-90%。

在写字楼供应过剩的情形下，一线都会的写字楼在未来几年依然有较高的供应。

例如，深圳预计今年内投入使用120万平方米的*写字楼。广州的琶洲、金融城仍有大量*写字楼在未来两年入市。

商业地产不景气、写字楼高空置率，其本质与第三产业尤其是现代服务业息息相关。

以广州为例，今年二季度写字楼租赁需求当中，TMT行业高达30%，其次是专业服务业（21.9%）、商业和零售业（12.1%）。

实在，也就是互联网、金融、执法、外贸等相关的行业。

然而，随着互联网行业的增速放缓，叠加金融羁系的趋紧态势，互联网公司和金融企业正在缩减办公空间。

以北京为例，中关村和望京向来是互联网公司的焦点群集地。

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但最近几年，诸如字节跳动、微软以及爱奇艺等行业巨头，纷纷从中关村缩减租赁面积，而美团更是提前退租3万平方米。

外资企业的离场同样削弱了对写字楼的总体需求。

2023年度，中国现实行使的外资规模较之前一年缩减了8%，这意味着以往大量涌入的外商直接投资首现罕有的缩短。

作为中国高端写字楼的主要租户，外资企业近年来的战略调整，包罗削减在华结构，甚至直接关闭了中国区的办公场所。

例如，全球资产治理巨头先锋团体（Vanguard）在2023年宣布周全退出中国市场，并于同年11月正式关停了其位于上海的做事处。

此类外资撤离行动，无疑对海内写字楼市场的需求层面造成了直接袭击。

从微观角度来看，企业对办公空间的需求显著削减，其泉源在于近年来不少企业面临业绩下滑，要开源节省。

从宏观角度来看，中国经济正处在从制造业为主导向服务业驱动的转型期，这一历程庞大且漫长，需要履历重重阻碍。

实在，商业地产不景气的情形在美国也不少见，甚至由于美联储激进的钱币政策导致商业地产泛起了崩盘。

凭证摩根士丹利的展望，美国写字楼物业的价钱从峰值到谷底的跌幅约为30%。

最近，纽约曼哈顿一处办公楼还以“骨折价”举行出卖。这栋办公楼在2018年的购入价近1.53亿美元，最终以不到5000万美元的价钱出售。

这意味着，该处房产价钱下跌了约67%，甚至出售金额还低于未送还的抵押贷款金额。

随着美国商业地产价值的连续下滑，这类赔本生意变得越来越普遍。

一方面，疫情改变了美国传统的事情场景，远程办公成为了常态，大部门员工每个星期只有几天在办公室。

另一方面，美联储已往2年的激进加息，推高了企业运营成本，压缩了企业用于办公租赁的资金。

美国商业地产的“隆冬”直接导致了地方银行的坏账率增添。现在有高达45%的办公楼按揭贷款处于“负资产”，即贷款余额超出当前的市场价值。

商业地产市场的不稳固性正对金融系统造成袭击，多达300家地方性银行正面临偿付能力不足的问题。

其中，最为典型的是纽约社区银行，主要投资纽约多数市区的商业地产，其股价3月1日暴跌超20%。

为了改善财政状态，纽约社区银行不得不确立准备金、削减股息并提高贷款损失拨备，最终追求外部注资10亿美元。

从商业地产的崩盘，传导至金融机构的资产缩水，隐约又见十余年前的金融危急。美国激进加息，事实会拖垮若干家银行，仍未可知。

总而言之，在全球经济转型期，商业地产的未来充满变数。无论是中国照样美国，都需要以创新头脑和天真战略来应对挑战，寻找顺应新时代靠山下的可连续生长路径。