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飘摇欲坠的荣安与王久芳的嫡传大戏
2019年6月18日,荣安地产(000517.SZ)董事长王久芳心里很不镇静。看着次子王怡心在《股权转让协议》上签了字,自己照样写上了自己的名字。
第二天,公司公布通告:王怡心以20.4亿元的价钱,转让占荣安地产总股本23.56%的75000万股股票;王久芳持股比例增至29.68%,进一步牢固了“中央集权”。算上宗子王丛玮在荣安团体50%的股权,王久芳与王丛玮合计持有荣安地产77.61%的股权。
虽然一切凭据王久芳设想中那样,但四起的流言蜚语并不友好:左右手都是肉,但却总要砍掉一支。既然王怡心德贤不足,遭遇王久芳废黜;王丛玮功勋卓著,宗子继位名正言顺。由于“王位”争夺战,舆论让王久芳举起戒刀。
“无情最是帝王家”,这剧情像极了1999年播出的《雍正王朝》。
可是这场博弈,王久芳真的下刀了?或者说,“宗子上、次子落”,王久芳用残酷的方式,亲身演绎了夺嫡之痛?照样宫斗戏看得太多了。
王怡心真的是失败者吗?以“口袋里揣进20.4亿元的真金白银”为价值,换取后半生远离商海沉浮,“乘扁舟”过上无忧无虑的日子。过上云云生涯,能算失败者?
至于王丛玮,又那里像个乐成者?荣安的仓里另有土储需要周转,债市还要出清许多的债务,在日渐萧索的地产市场,无异于逆风使船,图利不易;身前另有个誉满甬商江湖的爹,求名难成。不见名利坦途,能算乐成者吗?
不要以为拿钱走人有多狼狈,更不要妄想承袭大统自会坦然。王久芳的传位大戏,或许刚刚最先。
“滚雪球”
许多人说,王久芳为人少言寡语,不外2018年最先画风突变。
那年底,宁波市工商联文旅城建专委会联合政府相关职能部门,举行了一场“名城名都”建设座谈会。那是一场务虚的集会,向导们只想宏观听取各家意见,探探企业家们的热情。原本不温不火的集会,却由于王久芳的谈话而热情满溢。
“若是我们造一条城际铁路,把上海浦东大道和宁波世纪大道连接起来,真正实现浦东陆家嘴5点下班的人,6点可以到宁波吃完饭,这才是现实版的1小时快速交通。”集会现场,王久芳饰演了一次宁波“总计划师”的角色,看法详细又明确。
按他的设想,宁波需要建设直通沪甬跨海铁路、宁波第二机场、南部滨海新板块,以及升级“三江六岸”景观,而且越快越好。
王久芳怎么了?那时与会职员一时没摸着头脑,倒是有一份讲述反映了一些事实。
那是一份名为《宁波国土资源白皮书(2011-2017)》的文件,示意宁波人均耕地面积仅为0.55亩,低于联合国粮食组织划定的0.795亩警戒线,也低于浙江省平均的0.6亩。
因此宁波国土资源局决议,制订生长计划时将作全局思量,要周全提升耕地面积,同时限制净增建设用地规模。
依据开端设计,2020年宁波可净增建设用地规模仅为7.12万亩,开发资源将被进一步压缩。放大耕地面积,削减住宅空间,这炒作空间就奔着房企来了呀。此时应该给蛰伏的楼市添把火,于是有了王久芳座谈会上的慷慨激昂——建设交通、开发新区、优化景观……能来的都来吧。
于是从那时起,王久芳决议顺着宁波楼市向上的趋势,最先一场“滚雪球”的游戏。增值一定会来,现在要做的是尽快增添土储,为未来做准备。
对荣安而言,这不是什么难事,宁波市政府对这家地产公司,有“自然”的溺爱。凭据克而瑞公然数据,参拍跨越5块土地的房企中,中标率跨越40%的有5家,荣安正是其中之一。作为宁波本土企业,在自己的“凭据地”相当吃得开。
于是2018年,荣安地产的存货规模快速增进。财报数据显示,2017年底荣安存货额度不足80亿元,到2018年中已经增进至145.21亿元,增幅高达85.5%。直到今天,增进的趋势也没有住手。
为了遇上这波行情,王久芳最先大量举债。从数据颠簸可以发现,荣安债务总额最大的颠簸,正是来自2018年上半年,165.11亿元的欠债总额同比增进150.5%。
彼时,荣安是一辆加满油的高速列车,方向盘和油门都在王久芳控制之中。他异常清晰,这么多年的财富,都已被他放到了车上。因此接班问题不算太难处置:给王丛玮留下24%的股权,再给王怡心23.56%的股权,一碗水端平就足够了。
有能力就为荣安做些什么,没有的话继续持有股份守候分红,这辈子也够用了。
资产贬值
然而,设计没有转变快,设想中的美景很快成了梦幻泡影。
中指研究院数据显示,遵照“房住不炒”的原则,2019年天下各地进入调控阶段。在限贷限购力度提升后,长三角、长江中下游及成渝城市群并未泛起房价大幅上扬情形。天下百城新建住宅价钱涨幅不足3%,同比还下降1.92个百分点。
若是市场不火,王久芳的内心里就要火了。凭据中指研究院的统计讲述,在荣安重点结构的长三角区域及成渝区域,生长势头还不及2018年。区域市场云云温吞下去,荣安还能撑得住吗?或许撑得了一时,却绝对撑不了一世。
虽然市场在甜睡,但王久芳没有闲着,依旧让荣安维持规模增进,扩充存货至231.66亿元,增幅到达33.4%,还在打着快速增进的“小算盘”。
不外连续扩张的规模,在带来土储资源的同时,也在放大荣安债务压力。凭据荣安2019年4月公布的新增乞贷通告,停止2019年3月31日,其累计新增乞贷金额24.45亿元,占2018年终净资产占比为51.04%——这可不是个小数目。
不停提升的债务,间接地推高了荣安的谋划压力,让2017-2018年还稳固维持在9000万元的财政成本,到2019年增添至1.3亿元,增幅跨越40%。
在谋划层面,荣安的显示同样不理想。自2017年以来,荣安谋划流动发生的现金流量净额很少为正。若非投资流动和筹资流动的现金流量净额支持,荣安的资金池早已干枯。
一家地产公司,主营业绩无法支持生长,要靠投资和筹资带来流动性,这样的发展可算不上乐成。还没等到增进的局势,荣安已经被压力蹂躏一番,价值还能剩若干?
只看数据,情形并不乐观。荣安谋划成本还在不停提升,可是通过谋划尚不能提供后勤补给。面临现状已云云狼狈,王久芳蒙受的压力可想而知。任由现状生长下去,荣安很可能被债务洪流吞并,风险越来越高。
荣安这条大船正在驶入风浪,会翻吗?所有人都可以信,但王久芳不信赖,也不能信。他是大船的舵手,是精神领袖,他不允许荣安倒。因此面临四起的质疑,是时刻牢固后方,增强中央集权了。
让员工信赖荣安能行,身边一定要有副手,绝对信得过的副手,王丛玮也算一个。他从22岁最先加入团体治理团队,眼下饰演者荣安地产董事及总经理的角色。父与子之间,似乎岳飞与岳云,外御强敌,内平风浪,总算有个照应。
至于那些唱反调的,必须尽快从治理层团体剔除,因此否决王丛玮掌控财政大权的公司董秘胡约翰必须脱离。这无关能力,只看站队。
至于王怡心,在这个狂风眼待下去,实在太危险。这些年来只是饰演公司股权持有者的角色,看不出能打硬仗的迹象。风暴真的来了,谁能分出精神维护他?与其继续留下饰演傀儡,不如脱离是非之地,早早享受生涯——况且20.4亿元,确实不是个小数目。
这样看来,一去一留,取舍之间少了你死我活的杀气,倒是体现出王久芳父爱的温情。
缄默
眼下,王久芳又恢复了往昔的平静,甚至比曾经加倍缄默。
私下见到王久芳时,他已少了2018年计划宁波,挥斥方遒的激情义气;也不再执着于快速发展,推动荣安继续膨胀;甚至一直以来挂在嘴边,向大康健、教育、金融等领域多元化进发的大设计,也很少再次提及。
王久芳很明白审时度势。在这个节点,保持缄默是最好的选择。
第三方数据显示,经由第一季度疫情的影响,宁波房价从第二季度最先泛起反弹,一度上涨至18263元/平方米。
不外在“房住不炒”的政策面主基调下,各地纷纷出台调控政策,形成“一城一策”的洪流,推动房价逐步回调至年头水平。
凭据中指研究院数据,2020年1-11月,荣安重点结构的长三角区域商品住宅成交面积增进5.5%,房价也没有泛起显著颠簸,这些年囤积的土储增值空间十分有限。
这个时代,已不需要颠簸,要祛除颠簸。在此靠山下,房市大涨的可能性微乎其微。让王久芳将这样的效果说出来,还不如保持缄默。
况且在新阶段,王久芳也放下了看涨行业的信心,提出“宁肯少拿一块地,不能拿错一块地”的计谋。荣安看重的,是要逐步消化现有土储,将扛在肩头多年的担子放下,至少应该歇一歇。
实在这几年,荣安拿地速率正在下滑,可是同期在开发项目占地面积逐步提升。王久芳清晰,现在的荣安还在消化前期的贮备。既然放弃了快速发展设计,就把这些库存压力快些卸去的好。
至于多元化,照样不要想太多。看看财政报表,荣安的谋划流动发生现金流量净额同比增进94.24%后仍为-3606万元,主营业务尚在拖着荣安整体生长的后腿,多元化又从何谈起呢?
据2020年第三季度财报,荣安营收8亿元,同比增进75.11%;净利润1598.6万元,同比下降72.59%,新阶段“增收不增利”趋势异常显著,仍然不能自我造血,能拿出什么支持多元化?在原始赛道奔跑已是险阻丛生,还不能换一条赛道重新起跑,除了选择缄默,王久芳另有其他的可选项吗?
《一点财经》曾联系过荣安,试图能获得一些公司若何突围,是否另有计谋力挽狂澜于既倒的回复,不外获得的只有缄默。
固然,王久芳也没有保持绝对缄默,年中照样签发了一份“引人注目”的通告:停止2020年6月30日,荣安累计新增乞贷金额19.08亿元,累计新增乞贷占2019年终经审计净资产的比例28.46%。债务越来越高,却不能依赖谋划纾解压力,这就是现在的荣安,云云尴尬的荣安。
2019年4月,这一幕曾经发生过。那时刻,荣安也是想尽办法增添流动性,被伟大的成本压力压得喘不外气,地产主业同样没有带来正向现金净流——眼前这个荣安照样昔时的容貌。
现在回过头来,你还会以为,骑虎难下的王丛玮是赢家,超然物外的王怡心是输家吗?能让乐成者不那么喜悦,失败者不那么悲凉,王久芳的高明或许止在于此。
结语
为人父,总想把最好的留给下一代,让他们无忧无虑的生涯。只是在传位这件事眼前,可能“无忧无虑”另有希望,可是所谓的“最好”可望而不能及。
曾经,荣安就代表着“无忧无虑”,毕竟在市场上行的故事里,成为主角就意味着商业乐成,就是“风口的猪”。可是这一切,都必须建立在“故事必须落地”的基础上,一切必须按部就班。
可是现实中,故事经常是骗人的,总会有新的情节扦插到故事中——欠债高企、存货难去、谋划带不来现金流……当这些发生在荣安身上,一切就变了容貌。
转头再看这场传位大戏,王丛玮仍在拉车,王怡心已是落袋为安,故事到此结束。