直达期货

2019年6月18日，荣安地产（000517.SZ）董事长王久芳心里很不镇静。看着次子王怡心在《股权转让协议》上签了字，自己照样写上了自己的名字。

第二天，公司公布通告：王怡心以20.4亿元的价钱，转让占荣安地产总股本23.56%的75000万股股票；王久芳持股比例增至29.68%，进一步牢固了“中央集权”。算上宗子王丛玮在荣安团体50%的股权，王久芳与王丛玮合计持有荣安地产77.61%的股权。

虽然一切凭据王久芳设想中那样，但四起的流言蜚语并不友好：左右手都是肉，但却总要砍掉一支。既然王怡心德贤不足，遭遇王久芳废黜；王丛玮功勋卓著，宗子继位名正言顺。由于“王位”争夺战，舆论让王久芳举起戒刀。

“无情最是帝王家”，这剧情像极了1999年播出的《雍正王朝》。

可是这场博弈，王久芳真的下刀了？或者说，“宗子上、次子落”，王久芳用残酷的方式，亲身演绎了夺嫡之痛？照样宫斗戏看得太多了。

王怡心真的是失败者吗？以“口袋里揣进20.4亿元的真金白银”为价值，换取后半生远离商海沉浮，“乘扁舟”过上无忧无虑的日子。过上云云生涯，能算失败者？

至于王丛玮，又那里像个乐成者？荣安的仓里另有土储需要周转，债市还要出清许多的债务，在日渐萧索的地产市场，无异于逆风使船，图利不易；身前另有个誉满甬商江湖的爹，求名难成。不见名利坦途，能算乐成者吗？

不要以为拿钱走人有多狼狈，更不要妄想承袭大统自会坦然。王久芳的传位大戏，或许刚刚最先。

“滚雪球”

许多人说，王久芳为人少言寡语，不外2018年最先画风突变。

那年底，宁波市工商联文旅城建专委会联合政府相关职能部门，举行了一场“名城名都”建设座谈会。那是一场务虚的集会，向导们只想宏观听取各家意见，探探企业家们的热情。原本不温不火的集会，却由于王久芳的谈话而热情满溢。

“若是我们造一条城际铁路，把上海浦东大道和宁波世纪大道连接起来，真正实现浦东陆家嘴5点下班的人，6点可以到宁波吃完饭，这才是现实版的1小时快速交通。”集会现场，王久芳饰演了一次宁波“总计划师”的角色，看法详细又明确。

按他的设想，宁波需要建设直通沪甬跨海铁路、宁波第二机场、南部滨海新板块，以及升级“三江六岸”景观，而且越快越好。

王久芳怎么了？那时与会职员一时没摸着头脑，倒是有一份讲述反映了一些事实。

那是一份名为《宁波国土资源白皮书（2011-2017）》的文件，示意宁波人均耕地面积仅为0.55亩，低于联合国粮食组织划定的0.795亩警戒线，也低于浙江省平均的0.6亩。

因此宁波国土资源局决议，制订生长计划时将作全局思量，要周全提升耕地面积，同时限制净增建设用地规模。

依据开端设计，2020年宁波可净增建设用地规模仅为7.12万亩，开发资源将被进一步压缩。放大耕地面积，削减住宅空间，这炒作空间就奔着房企来了呀。此时应该给蛰伏的楼市添把火，于是有了王久芳座谈会上的慷慨激昂——建设交通、开发新区、优化景观……能来的都来吧。

于是从那时起，王久芳决议顺着宁波楼市向上的趋势，最先一场“滚雪球”的游戏。增值一定会来，现在要做的是尽快增添土储，为未来做准备。

对荣安而言，这不是什么难事，宁波市政府对这家地产公司，有“自然”的溺爱。凭据克而瑞公然数据，参拍跨越5块土地的房企中，中标率跨越40%的有5家，荣安正是其中之一。作为宁波本土企业，在自己的“凭据地”相当吃得开。

于是2018年，荣安地产的存货规模快速增进。财报数据显示，2017年底荣安存货额度不足80亿元，到2018年中已经增进至145.21亿元，增幅高达85.5%。直到今天，增进的趋势也没有住手。

为了遇上这波行情，王久芳最先大量举债。从数据颠簸可以发现，荣安债务总额最大的颠簸，正是来自2018年上半年，165.11亿元的欠债总额同比增进150.5%。

彼时，荣安是一辆加满油的高速列车，方向盘和油门都在王久芳控制之中。他异常清晰，这么多年的财富，都已被他放到了车上。因此接班问题不算太难处置：给王丛玮留下24%的股权，再给王怡心23.56%的股权，一碗水端平就足够了。

有能力就为荣安做些什么，没有的话继续持有股份守候分红，这辈子也够用了。

资产贬值

然而，设计没有转变快，设想中的美景很快成了梦幻泡影。

中指研究院数据显示，遵照“房住不炒”的原则，2019年天下各地进入调控阶段。在限贷限购力度提升后，长三角、长江中下游及成渝城市群并未泛起房价大幅上扬情形。天下百城新建住宅价钱涨幅不足3%，同比还下降1.92个百分点。

若是市场不火，王久芳的内心里就要火了。凭据中指研究院的统计讲述，在荣安重点结构的长三角区域及成渝区域，生长势头还不及2018年。区域市场云云温吞下去，荣安还能撑得住吗？或许撑得了一时，却绝对撑不了一世。

虽然市场在甜睡，但王久芳没有闲着，依旧让荣安维持规模增进，扩充存货至231.66亿元，增幅到达33.4%，还在打着快速增进的“小算盘”。

不外连续扩张的规模，在带来土储资源的同时，也在放大荣安债务压力。凭据荣安2019年4月公布的新增乞贷通告，停止2019年3月31日，其累计新增乞贷金额24.45亿元，占2018年终净资产占比为51.04%——这可不是个小数目。

不停提升的债务，间接地推高了荣安的谋划压力，让2017-2018年还稳固维持在9000万元的财政成本，到2019年增添至1.3亿元，增幅跨越40%。

在谋划层面，荣安的显示同样不理想。自2017年以来，荣安谋划流动发生的现金流量净额很少为正。若非投资流动和筹资流动的现金流量净额支持，荣安的资金池早已干枯。

一家地产公司，主营业绩无法支持生长，要靠投资和筹资带来流动性，这样的发展可算不上乐成。还没等到增进的局势，荣安已经被压力蹂躏一番，价值还能剩若干？

只看数据，情形并不乐观。荣安谋划成本还在不停提升，可是通过谋划尚不能提供后勤补给。面临现状已云云狼狈，王久芳蒙受的压力可想而知。任由现状生长下去，荣安很可能被债务洪流吞并，风险越来越高。

荣安这条大船正在驶入风浪，会翻吗？所有人都可以信，但王久芳不信赖，也不能信。他是大船的舵手，是精神领袖，他不允许荣安倒。因此面临四起的质疑，是时刻牢固后方，增强中央集权了。

让员工信赖荣安能行，身边一定要有副手，绝对信得过的副手，王丛玮也算一个。他从22岁最先加入团体治理团队，眼下饰演者荣安地产董事及总经理的角色。父与子之间，似乎岳飞与岳云，外御强敌，内平风浪，总算有个照应。

至于那些唱反调的，必须尽快从治理层团体剔除，因此否决王丛玮掌控财政大权的公司董秘胡约翰必须脱离。这无关能力，只看站队。

至于王怡心，在这个狂风眼待下去，实在太危险。这些年来只是饰演公司股权持有者的角色，看不出能打硬仗的迹象。风暴真的来了，谁能分出精神维护他？与其继续留下饰演傀儡，不如脱离是非之地，早早享受生涯——况且20.4亿元，确实不是个小数目。

这样看来，一去一留，取舍之间少了你死我活的杀气，倒是体现出王久芳父爱的温情。

缄默

眼下，王久芳又恢复了往昔的平静，甚至比曾经加倍缄默。

私下见到王久芳时，他已少了2018年计划宁波，挥斥方遒的激情义气；也不再执着于快速发展，推动荣安继续膨胀；甚至一直以来挂在嘴边，向大康健、教育、金融等领域多元化进发的大设计，也很少再次提及。

王久芳很明白审时度势。在这个节点，保持缄默是最好的选择。

第三方数据显示，经由第一季度疫情的影响，宁波房价从第二季度最先泛起反弹，一度上涨至18263元/平方米。

不外在“房住不炒”的政策面主基调下，各地纷纷出台调控政策，形成“一城一策”的洪流，推动房价逐步回调至年头水平。

凭据中指研究院数据，2020年1-11月，荣安重点结构的长三角区域商品住宅成交面积增进5.5%，房价也没有泛起显著颠簸，这些年囤积的土储增值空间十分有限。

这个时代，已不需要颠簸，要祛除颠簸。在此靠山下，房市大涨的可能性微乎其微。让王久芳将这样的效果说出来，还不如保持缄默。

况且在新阶段，王久芳也放下了看涨行业的信心，提出“宁肯少拿一块地，不能拿错一块地”的计谋。荣安看重的，是要逐步消化现有土储，将扛在肩头多年的担子放下，至少应该歇一歇。

实在这几年，荣安拿地速率正在下滑，可是同期在开发项目占地面积逐步提升。王久芳清晰，现在的荣安还在消化前期的贮备。既然放弃了快速发展设计，就把这些库存压力快些卸去的好。

至于多元化，照样不要想太多。看看财政报表，荣安的谋划流动发生现金流量净额同比增进94.24%后仍为-3606万元，主营业务尚在拖着荣安整体生长的后腿，多元化又从何谈起呢？

据2020年第三季度财报，荣安营收8亿元，同比增进75.11%；净利润1598.6万元，同比下降72.59%，新阶段“增收不增利”趋势异常显著，仍然不能自我造血，能拿出什么支持多元化？在原始赛道奔跑已是险阻丛生，还不能换一条赛道重新起跑，除了选择缄默，王久芳另有其他的可选项吗？

《一点财经》曾联系过荣安，试图能获得一些公司若何突围，是否另有计谋力挽狂澜于既倒的回复，不外获得的只有缄默。

固然，王久芳也没有保持绝对缄默，年中照样签发了一份“引人注目”的通告：停止2020年6月30日，荣安累计新增乞贷金额19.08亿元，累计新增乞贷占2019年终经审计净资产的比例28.46%。债务越来越高，却不能依赖谋划纾解压力，这就是现在的荣安，云云尴尬的荣安。

2019年4月，这一幕曾经发生过。那时刻，荣安也是想尽办法增添流动性，被伟大的成本压力压得喘不外气，地产主业同样没有带来正向现金净流——眼前这个荣安照样昔时的容貌。

现在回过头来，你还会以为，骑虎难下的王丛玮是赢家，超然物外的王怡心是输家吗？能让乐成者不那么喜悦，失败者不那么悲凉，王久芳的高明或许止在于此。

结语

为人父，总想把最好的留给下一代，让他们无忧无虑的生涯。只是在传位这件事眼前，可能“无忧无虑”另有希望，可是所谓的“最好”可望而不能及。

曾经，荣安就代表着“无忧无虑”，毕竟在市场上行的故事里，成为主角就意味着商业乐成，就是“风口的猪”。可是这一切，都必须建立在“故事必须落地”的基础上，一切必须按部就班。

可是现实中，故事经常是骗人的，总会有新的情节扦插到故事中——欠债高企、存货难去、谋划带不来现金流……当这些发生在荣安身上，一切就变了容貌。

转头再看这场传位大戏，王丛玮仍在拉车，王怡心已是落袋为安，故事到此结束。